ABUSI EDILIZI NEGLI IMMOBILI ALL’ASTA

Lavoratori edilizi

Hai trovato un’asta interessante, ma dalla perizia risulta che nell’immobile è presente un abuso edilizio…

Sarà quindi necessario presentare al Comune una pratica di sanatoria, pagare una sanzione amministrativa e realizzare alcune opere edili per mettere tutto a norma.

Non solo.

Sarà l’aggiudicatario a doversi sobbarcare tutte queste incombenze e i relativi costi!

A questo punto, se hai pensato “ma chi me lo fa fare…” e sei passato all’annuncio successivo, sappi che questo è esattamente ciò che fa la maggior parte delle persone.

Ed è un errore madornale!

Almeno se consideri le aste immobiliari come una concreta opportunità di investimento.

Così fan (quasi) tutti, ma…

La massa si tiene alla larga dalle situazioni che sembrano complicate o poco lineari.

Per questo motivo la presenza di un abuso edilizio non piace affatto agli investitori occasionali, che non hanno le competenze nè la voglia per approfondire (e dunque passano oltre…).

In questi casi il numero dei concorrenti si riduce ed è più facile aggiudicarsi l’asta a prezzi vantaggiosi.

Inoltre, spesso queste situazioni si possono risolvere abbastanza facilmente e a costi contenuti.

Regola aurea:

se vuoi investire in modo profittevole non perdere tempo con le aste che a prima vista sono super attraenti e non hanno nemmeno un piccolo “problemino” da risolvere.

Esempio: bell’appartamento in zona prestigiosa, già libero, prezzo abbordabile, nessuna difformità edilizia o altre criticità evidenti.

Sono proprio quelle le aste che vengono prese d’assalto (ne ho parlato anche in questo articolo) e che, spesso e volentieri, vengono aggiudicate a prezzi troppo alti.

Tornando alle irregolarità edilizie, devi sapere che esistono due categorie di abusi: quelli sanabili e quelli non sanabili.

Abusi edilizi sanabili

Sono sanabili (ovvero possono essere conservate a fronte del pagamento di una sanzione amministrativa) quelle opere che, sebbene realizzate senza autorizzazione, sono comunque conformi alle norme urbanistico-edilizie.

In presenza di abusi edilizi sanabili, l’aggiudicatario deve presentare la domanda per ottenere la sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (cioè dalla data in cui diventa proprietario).

Abusi edilizi non sanabili

Ormai l’hai capito, NON tutti gli abusi possono essere sanati.

E gli abusi non sanabili devono essere rimossi. 

Esempio banale ma piuttosto diffuso: per ampliare e dare più luce al disimpegno di ingresso, è stato demolito (o non è stato mai realizzato) il muro che delimitava l’antibagno.

Questa situazione contrasta con le norme igienico-edilizie, quindi non può essere mantenuta (la comunicazione diretta tra il bagno e i vani principali come cucina o soggiorno è vietata).

Vale la pena approfondire

Anche gli immobili che presentano abusi edilizi possono essere venduti all’asta, la legge lo consente espressamente. 

Ma la domanda nasce spontanea…perché mai dovrei fare offerte per un immobile che presenta irregolarità, magari nemmeno sanabili? 

Semplice, perché potrebbe trattarsi di una buona opportunità.

Dipende dalle caratteristiche dell’abuso e dal costo necessario a rimuoverlo: come ti dicevo il problema potrebbe essere risolto con una spesa contenuta.

Spesa che nell’esempio precedente sarebbe il costo per tirar su un tramezzo in muratura, o nel caso di una veranda non autorizzata il costo necessario per smontarla e smaltire il materiale.

Se il conto economico è fatto bene e sta in piedi si può tranquillamente procedere.

* * * 

P.S.: in genere su questi aspetti le perizie sono abbastanza attendibili, e indicano correttamente le caratteristiche dell’abuso e i costi per eliminarlo.

P.P.S: è vero che l’aggiudicatario deve sostenere i costi di regolarizzazione, ma questi vengono decurtati dal valore riportato in perizia (in altre parole, il prezzo a base d’asta è già stato scontato del relativo importo).

P.P.P.S.: l’ho detto e lo ripeto: se sono presenti abusi edilizi (o altre piccole “rogne” da risolvere), il numero dei concorrenti si riduce ed è più facile aggiudicarsi l’asta a prezzi vantaggiosi.

* * * 

Alla prossima!

Domenico Sinatra
Domenico Sinatra

Architetto. Consulente. Formatore. Blogger.

Sono anche CTU presso il Tribunale di Torino e Valutatore Immobiliare certificato UNI 11558:2014 di Livello Avanzato.

 

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