Abusi edilizi nelle aste immobiliari: rischi e costi

Segnale di divieto simboleggiante abusi edilizi non sanabili e strumenti di progettazione architettonica per investimenti immobiliari consapevoli.

Abusi edilizi negli immobili all'asta: rischi e costi

Introduzione

Nel settore degli investimenti immobiliari, e in particolare nel contesto delle aste, gli abusi edilizi rappresentano una realtà spesso trascurata ma di fondamentale importanza. 

Gli investitori, o aspiranti tali, devono infatti considerare che ciò che sembra un’opportunità di guadagno potrebbe celare rischi e costi non trascurabili.

Quindi, è consigliabile eseguire tutte le verifiche del caso, perché una gestione non adeguata di tali irregolarità potrebbe trasformare un investimento vantaggioso in un percorso ad ostacoli.

Gli abusi edilizi possono variare notevolmente nella loro entità: si va dalle piccole modifiche non autorizzate fino alle costruzioni o alle ristrutturazioni eseguite senza i permessi necessari. 

In questo articolo approfondiremo il tema degli abusi edilizi nel contesto delle aste immobiliari. 

Analizzeremo come individuarli e come procedere alla loro regolarizzazione, considerando le azioni necessarie e i conseguenti costi.

Inoltre vedremo come, se ben gestiti, essi possano paradossalmente trasformarsi in un’interessante opportunità per gli investitori immobiliari.

Cosa sono gli abusi edilizi

Un abuso edilizio è essenzialmente un’opera non autorizzata, ovvero realizzata in parziale o totale difformità dai permessi edilizi.

O, nei casi più gravi, realizzata senza alcun permesso. 

Devi sapere che nell’ambito delle aste giudiziarie, e solamente in questo contesto, la legge consente la vendita di immobili con abusi.

È bene chiarire subito che acquistare un immobile all’asta non significa prendere un bene esente da ogni problematica, inclusi gli abusi e le difformità edilizie. 

Non dobbiamo infatti confondere il cosiddetto “effetto purgativo” del decreto di trasferimento, che cancella le formalità pregiudizievoli come ipoteche e pignoramenti, con la regolarità edilizia. 

Ma perché dovresti considerare l’acquisto di un immobile con abusi? 

La risposta è piuttosto ovvia…perchè potrebbe trattarsi di una buona opportunità. Questo dipende dalla natura dell’abuso e dal costo necessario per rimuoverlo, o per regolarizzarlo. 

Non di rado, infatti, soprattutto nei appartamenti in condominio, queste cose si risolvono in modo semplice e con una spesa contenuta.

Abusi edilizi sanabili e non sanabili

Gli abusi edilizi si dividono in “sanabili” e “non sanabili”. 

Abusi edilizi sanabili

Sono opere non autorizzate, ma che non violano alcuna legge o regolamento. 

Di conseguenza, possono essere mantenute.

Come? 

Presentando in Comune una pratica edilizia di sanatoria redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) e pagando una sanzione amministrativa.

Un classico esempio di abuso sanabile è la diversa distribuzione degli spazi interni rispetto al progetto autorizzato. 

Immagina una camera e un bagno separati da un tramezzo…

Se in fase di cantiere il bagno viene realizzato con una larghezza maggiore di quanto previsto (magari per un errore esecutivo, oppure su richiesta dei proprietari), succede che la posizione del muro che lo separa dalla camera sarà diversa rispetto al progetto approvato. 

Dando per scontato che siano stati rispettati altri requisiti di legge come i rapporti aereo-illuminanti e  le dimensioni minime delle stanze, in questa situazione si è comunque creato un disallineamento tra il progetto depositato in Comune (che rappresenta la situazione autorizzata) e lo stato dei luoghi. 

Lo scopo di una pratica edilizia di sanatoria, quindi, è riallineare la situazione autorizzata con la situazione reale. 

Abusi edilizi non sanabili

Anche qui si parla di opere non autorizzate rispetto al progetto approvato, ma la differenza fondamentale è che in questo caso c’è la violazione di una legge o di un regolamento.

Il che comporta che l’abuso non possa essere sanato (cioè conservato) e debba quindi essere rimosso.

Ad esempio, immagina un appartamento tipico degli anni ’60 e ’70, con un corridoio centrale e porte che si aprono sulle camere posizionate lateralmente. 

Nel corso degli anni si è sviluppata la tendenza ad ampliare il soggiorno, recuperando spazio attraverso la demolizione di una porzione del muro divisorio tra il corridoio e il soggiorno stesso. 

Con questa modifica, però, il soggiorno e il bagno (che prima erano separati dal corridoio) vengono messi in comunicazione diretta. 

Ciò contravviene espressamente alle norme igienico-sanitarie, che vietano la comunicazione diretta tra il bagno e uno dei vani principali destinati alla permanenza continuativa delle persone. 

Di conseguenza si configura un abuso edilizio non sanabile, in quanto questa situazione non può essere mantenuta.

La definizione “abuso non sanabile” non deve però essere intesa come “non rimediabile”.

Anche questo genere di abuso, infatti, spesso si può gestire agevolmente.

Ad esempio rimodulando gli spazi interni, oppure, se le dimensioni del bagno lo consentono, creando un antibagno con la costruzione di un tramezzo divisorio al suo interno.

Un altro esempio di abuso non sanabile è la veranda non autorizzata.

Questo tipo di abuso non è sanabile perché trattasi a tutti gli effetti di un aumento di cubatura non consentito (salvo l’eventuale sussistenza di cubatura residua). 

Anche in questo caso, però, la soluzione è a portata di mano.

L’abuso può essere sanato con la semplice rimozione della veranda stessa.

Chi deve regolarizzare (ed entro quando)

Se ci sono abusi, la responsabilità di sanarli ricade sull’aggiudicatario. 

Come detto, infatti, la procedura esecutiva non produce una sanatoria automatica degli abusi edilizi e non si occupa in nessun modo di regolarizzare la situazione. 

La legge prevede che sia l’aggiudicatario a dover provvedere, presentando al Comune una pratica di sanatoria entro 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento. Ovvero da quando diventa effettivamente proprietario. 

Va però precisato che il citato termine dei 120 giorni ha valenza soltanto per l’eventuale riapertura dei termini dei vecchi condoni edilizi (circostanza che riguarda per lo più gli abusi di maggior gravità ed è ormai applicabile soltanto in casi limitati).

In realtà, quasi sempre il problema della sanatoria degli abusi si presenta soltanto al momento dell’eventuale rivendita dell’immobile. 

Nei casi più diffusi, infatti, la regolarizzazione può avvenire in qualsiasi momento con la presentazione all’Ufficio Tecnico del Comune di una pratica edilizia di sanatoria di tipo ordinario.

Quanto costa sanare gli abusi edilizi

Nelle perizie degli immobili all’asta si trova generalmente un giudizio di conformità degli aspetti urbanistico-edilizi.

Vengono descritti gli abusi edilizi eventualmente presenti, le modalità di regolarizzazione e il relativo costo. 

In altre parole, la perizia ci dice ciò che bisogna fare e, indicativamente, quanto costerà. 

Il costo indicativo necessario per regolarizzare un abuso edilizio sanabile (come ad esempio quello descritto poc’anzi in merito alla posizione del muro divisorio tra bagno e camera) potrebbe ammontare a circa € 2500, ovvero:

  • € 1500 per la redazione della pratica di sanatoria edilizia;
  • € 1000 a titolo di sanzione amministrativa. 

Il costo per la rimozione degli abusi edilizi non sanabili può comprendere anche le spese relative ad opere edili, se necessarie nel caso specifico. 

Non si parla necessariamente di costi proibitivi, anzi…restando agli esempi riportati in questo articolo, il costo per la rimozione e lo smaltimento di una veranda potrebbe ammontare a poche centinaia di euro. 

E il costo per la creazione di un antibagno a poco di più.

Il punto è che queste spese gravano sull’aggiudicatario, quindi devono essere inserite nel conto economico. 

Sarà proprio il conto economico (in cui questi costi saranno considerati al pari di tutte le altre voci di spesa) a dirci se una determinata operazione immobiliare sarà profittevole oppure no.

Occorre anche tener conto di un altro aspetto: di solito, il perito sconta il costo di regolarizzazione dal prezzo di stima.

Di conseguenza il prezzo a base d’asta viene spesso ridotto per tenere conto di queste situazioni.

Un'opportunità travestita da problema

Nel contesto delle aste immobiliari, un altro aspetto rilevante da considerare è che la presenza di abusi edilizi tende a scoraggiare gli investitori occasionali e quelli meno esperti. 

Questi ultimi, infatti, tendono a preferire gli immobili privi di problematiche apparenti, temendo il rischio di doversi confrontare con complessità burocratiche e costi imprevisti. 

Di conseguenza, in presenza di abusi edilizi il numero di offerenti tende a ridursi significativamente, il che incrementa notevolmente la probabilità di aggiudicarsi l’asta a prezzi vantaggiosi.

Questa dinamica può rivelarsi un’opportunità d’oro per gli investitori più informati e preparati. 

Chi sa interpretare correttamente la perizia, infatti, può sfruttare la minore concorrenza per acquistare immobili a prezzi inferiori al loro valore di mercato. 

Insomma, l’abilità di comprendere il potenziale di un immobile può trasformare quello che a prima vista sembra un ostacolo in un vantaggio competitivo importante.

Conclusioni

Come abbiamo visto, la presenza di abusi edilizi (sia in forma sanabile che non sanabile) negli immobili venduti all’asta non rappresenta necessariamente un fattore negativo.

Al contrario, con una preparazione adeguata e un’accurata analisi queste situazioni possono essere trasformate in opportunità di investimento dal significativo valore aggiunto.

È però importante approcciare questi aspetti in modo attento e metodico.

Ed è proprio la capacità di comprendere le perizie e di valutare i costi in modo corretto che può consentirti di convertire un potenziale rischio in un’occasione da non perdere.

Affrontare questi scenari con consapevolezza permette infatti di ridurre i rischi e di acquisire un vantaggio competitivo importante.

Ecco perché saper selezionare e gestire efficacemente quelli che possiamo definire “problemi risolvibili” può fare la differenza tra un investimento mediamente proficuo e uno estremamente profittevole.

Soprattutto nel campo delle aste immobiliari.

In definitiva, mantenere un atteggiamento orientato alla soluzione pratica dei problemi è davvero il presupposto chiave per ottenere risultati tangibili e apprezzabili in questo campo. 

Domenico Sinatra
Domenico Sinatra

Architetto. Consulente. Formatore. Blogger.

Sono anche CTU presso il Tribunale di Torino e Valutatore Immobiliare certificato UNI 11558:2014 di Livello Avanzato.

 

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