Le agenzie immobiliari possono trattare gli immobili all'asta?
Introduzione
Nel mondo degli investimenti immobiliari, le aste rappresentano una modalità di acquisto tra le più sicure e redditizie.
In questo articolo approfondiremo il ruolo delle agenzie immobiliari in questo contesto, ponendo particolare attenzione al tema della pubblicità e al modo corretto di formulare gli annunci.
Pubblicità degli immobili all'asta
Uno dei temi più controversi relativo al settore delle aste giudiziarie è il modo in cui impostare la pubblicità degli immobili.
Esistono delle regole che disciplinano questo aspetto?
- Chi può farla?
- Come deve essere fatta?
Queste sono solo alcune delle domande che si pongono coloro che non hanno ben chiara la differenza tra aste immobiliari e vendite tradizionali.
Regole e Procedure
Per fare chiarezza, dobbiamo distinguere tra due tipi di pubblicità: la pubblicità legale e quella commerciale.
La pubblicità legale risponde a specifici obblighi di legge e prevede il rispetto di determinate tempistiche, allo scopo di garantire la piena trasparenza della procedura esecutiva.
Questo include la pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e sui siti dei Tribunali di tutti gli annunci di vendita.
Gli annunci vengono divulgati anche sui portali dei gestori delle vendite, soggetti privati accreditati presso il Ministero di Giustizia incaricati di organizzare e gestire le vendite giudiziarie di immobili.
Questi enti, che rappresentano i canali ufficiali per la pubblicità legale, mettono a disposizione del pubblico i documenti più importanti (perizia, avviso di vendita, fotografie, planimetrie, ecc.).
La Pubblicità Commerciale
La pubblicità commerciale per la vendita degli immobili all’asta, ovvero quella proposta dalle agenzie, è consentita.
Non esiste alcuna norma che la vieti.
Non solo perchè essa non porta nessuna turbativa all’esecuzione immobiliare, ma anche perchè ne aumenta la visibilità e di conseguenza la partecipazione (a tutto vantaggio dei creditori e degli stessi debitori).
L’agenzia, però, deve pubblicizzare in modo corretto.
Ecco come fare l’annuncio perfetto.
L’annuncio deve:
- specificare che si tratta di un’esecuzione immobiliare, citando il riferimento della procedura (ad es. “esecuzione immobiliare RGE 134/2019 – Tribunale di Torino”;
- indicare la cifra esatta pubblicata nell’avviso di vendita e chiarire che si tratta non di prezzo, ma di “prezzo a base d’asta”;
- precisare che si tratta di una proposta immobiliare (spesso, invece, viene impropriamente usata la dicitura vendesi);
- fornire l’indirizzo esatto dell’immobile, completo di numero civico;
- descrivere il bene in modo oggettivo (ad es. bilocale di 55 mq al piano primo composto da cucina abitabile, camera, bagno, balcone e cantina);
- NON riportare aggettivi o superlativi (i classici “bellissimo”, “luminosissimo”, “spaziosissimo”, ecc.) per destare maggiore interesse.
Attenzione alla pubblicità ingannevole
Probabilmente la maggior parte degli annunci relativi ad immobili all’asta esposti dalle agenzie immobiliari non rispettano questi requisiti.
Ad esempio, difficilmente capita di vedere riportato nell’annuncio il numero di RGE.
E la maggior parte delle volte viene inserito soltanto il prezzo minimo e non il prezzo a base d’asta.
D’altra parte non esiste un riferimento di legge specifico che regoli la pubblicità commerciale degli immobili all’asta, quindi è possibile che molti operatori non prestino la dovuta attenzione a questi aspetti.
Tuttavia, comincia a formarsi giurisprudenza in merito all’interpretazione delle norme del codice di procedura civile che regolano il processo esecutivo.
Ciò significa che bisogna considerare i rischi e le problematiche legate alla pubblicità potenzialmente ingannevole in un’asta giudiziaria.
Perchè, ad esempio, è importante indicare il prezzo a base d’asta oltre all’offerta minima richiesta?
Consideriamo il caso di un’unico offerente che abbia presentato l’offerta minima; in assenza di altri partecipanti non verrebbero eseguite ulteriori offerte. Ma in questo caso c’è la possibilità che il creditore presenti un’istanza di assegnazione del bene, la quale avrebbe la priorità sull’offerente.
Oppure, c’è il rischio che qualcuno faccia un’offerta non ammissibile perché ha frainteso la possibilità di fare un ribasso fino a un quarto del prezzo indicato nell’annuncio.
Quindi, per garantire trasparenza ed equità tra gli offerenti, è necessario che l’informazione pubblicitaria sia chiara sia sul tipo di vendita che sulle condizioni economiche specifiche dell’asta.
Se viene diffusa un’informazione errata o fuorviante sulla vendita, potrebbero esserci responsabilità per chi ha gestito la pubblicità.
E’ pur vero che non è mai facile dimostrare che l’aggiudicazione di un’asta sia da annullare, soprattutto se è stata rispettata la pubblicità obbligatoria e non si è violato in modo palese il principio di parità tra gli offerenti.
Ruolo delle agenzie immobiliari
Le agenzie immobiliari possono offrire assistenza qualificata alle persone alle prime armi o agli investitori che preferiscono delegare l’attività di ricerca e monitoraggio del mercato giudiziario.
Naturalmente in questo caso non si parla di intermediazione, ma più correttamente di consulenza.
Il consulente aste immobiliari può offrire al cliente numerosi servizi:
- consulenza preliminare
- ricerca e selezione immobili
- analisi investimento
- adempimenti pre-asta
- partecipazione all’asta
- adempimenti post-aggiudicazione
Ormai sempre più persone stanno intraprendendo l’attività di Consulente Aste, soprattutto per via degli elevati guadagni che ne possono derivare.
D’altra parte, le aste giudiziarie rappresentano un’opportunità che gli investitori immobiliari non possono certamente permettersi di trascurare.
In questo senso, le agenzie immobiliari possono assumere un ruolo prezioso, aiutando il cliente con una ricerca sistematica degli immobili all’asta e un’analisi dei rischi e dei potenziali vantaggi.
Conclusioni
Spero che questo articolo abbia fatto chiarezza sul ruolo delle agenzie immobiliari nel mercato delle aste giudiziarie e sull’importanza di impostare la pubblicità degli immobili in modo corretto.
È infatti essenziale che gli investitori comprendano le regole e le procedure coinvolte per prendere decisioni informate.
