In un precedente post avevo già parlato degli oneri condominiali insoluti, un costo quasi sempre presente nei casi in cui l’immobile all’asta sia un appartamento in condominio.
Se sei interessato alle aste immobiliari, probabilmente hai già sentito qualcuno dire che l’aggiudicatario deve accollarsi le “spese condominiali relative agli ultimi due anni…”.
È proprio così che dicono nei corsi o nei video online, giusto?
Forse però nessuno ti ha mai detto che (in certi casi) è possibile risparmiare parecchio, anche fino al 50%!
E proprio di questo ti parlerò in questo articolo.
Si, perché quando si parla di costi è bene essere precisi.
Cosa dice la legge
Parlare di “spese condominiali relative gli ultimi due anni” non è del tutto corretto.
La legge prevede che l’aggiudicatario subentra nei debiti condominiali arretrati del debitore relativi all’anno in corso e all’anno precedente a quello della vendita.
La differenza, che può apparire di poco conto, è invece sostanziale.
E, detta in soldoni, potrebbe valere qualche migliaio di euro.
Scopri come fare
In estrema sintesi, questo è l’iter che segue chi vince un’asta immobiliare:
- Deposito della cauzione e invio dell’offerta;
- Presentazione dell’offerta più alta in caso di gara;
- Aggiudicazione;
- Saldo del prezzo e delle spese (entro 120 giorni dall’aggiudicazione).
Dopo il saldo la procedura entra nella fase finale, che per l’aggiudicatario significa emissione del decreto di trasferimento.
Ora, il punto è questo.
Dopo l’aggiudicazione e fino a quando non viene pagato il dovuto (punto 4) tutto resta fermo, nessuno muove un dito.
Quindi, per farla semplice, prima paghi e prima ottieni l’agognato decreto di trasferimento.
E sappiamo bene che negli investimenti immobiliari il fattore tempo è importante (prima diventi proprietario, prima puoi disporre dell’immobile e quindi occuparlo, affittarlo o rivenderlo…).
Ma è proprio in questa fase che puoi cogliere l’opportunità di cui sto per parlarti!
Intendiamoci, non sto parlando di chissà quale segreto…ma di una malizia che in pochi conoscono (perchè nasce dalla pratica operativa e non te la insegnano nei libri o nei corsi…).
Torniamo a quello che ti dicevo all’inizio…
La legge prevede che l’aggiudicatario subentra nei debiti condominiali arretrati del debitore relativi all’anno in corso e all’anno precedente a quello della vendita.
Importante: si parla di annualità di gestione condominiale, non di annualità solari.
Le annualità di gestione condominiale in genere vanno da gennaio a dicembre, ma potrebbero andare da luglio a giugno, da aprile a marzo, ecc.
Esempio pratico
- Vendita all’asta di un appartamento in condominio.
- Annualità di gestione condominiale: dal 1 gennaio al 31 dicembre
- Spese condominiali: € 3.000/anno, riscaldamento compreso.
Tizio si è aggiudicato l’appartamento il 15 maggio 2020.
Sa che può versare il saldo prezzo e le spese di procedura entro 120 giorni dall’aggiudicazione, quindi entro il 15 settembre 2020.
Avendone la possibilità anticipa il saldo al 30 luglio 2020, in modo da accelerare i tempi e ricevere il prima possibile il decreto di trasferimento.
La procedura segue il suo corso e circa 4 mesi dopo il saldo, diciamo il 30 novembre 2020, Tizio riceve la notifica della pubblicazione del decreto di trasferimento, che lo rende proprietario a partire da quella data.
A Tizio competono le spese condominiali arretrate relative all’anno corrente (2020) e a quello precedente alla vendita (2019).
Per semplificare il concetto, ragioniamo ora in termini di mensilità.
A Tizio competono le spese condominiali arretrate relative all’anno in corso (11 mensilità per il 2020) e a quello precedente alla vendita (12 mensilità per il 2019).
Totale: 23 mensilità da € 250 (€ 3.000 / 12 = € 250)
Tizio dovrà pagare al condominio una parte degli arretrati del debitore, ovvero 23 mensilità da € 250, pari a € 5.750
Tutto chiaro e lineare.
Ma Tizio non sa che poteva risparmiare un bel pò di soldi, se fosse stato più accorto.
Strategia vincente
Riprendiamo l’esempio precedente.
Tizio si è aggiudicato l’asta il 15 maggio 2020 e può saldare entro 120 giorni.
Sapendo il fatto suo, valuta con attenzione la situazione specifica e decide di temporeggiare, saldando poco prima termine del 15 settembre 2020.
Circa 4 mesi dopo il saldo (a gennaio 2021, seguendo l’esempio) ottiene il decreto di trasferimento e diventa proprietario a partire da quella data.
In questo modo, Tizio è tenuto a pagare le spese condominiali arretrate relative all’anno in corso (1 mensilità per il 2021) e a quello precedente (12 mensilità per il 2020).
Totale: 13 mensilità da € 250
Quindi, applicando questa strategia, Tizio dovrà pagare soltanto 13 mensilità da € 250, pari a € 3.250
Così facendo, ha risparmiato € 2.500.
Senza fare nulla.
Niente male, vero?
Verifica, può valerne la pena…
Anche se il risultato dipende dai tempi di emissione del Decreto di Trasferimento e dalla periodicità della gestione condominiale, si tratta di una possibilità che è sempre bene verificare.
P.S.: l’esempio è calzante per le spese condominiali ordinarie, ma il principio può essere applicato anche per le spese straordinarie, perchè ricorrendone i presupposti si potrebbero escludere importi anche molto più gravosi.
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Alla prossima!
