L’art. 54-ter del D.L. n. 18/2020 (legge di conversione n. 27 del 24/04/2020) ha disposto che, al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale e fino al 30/10/2020 non è possibile procedere ad espropriazione dell’immobile che costituisce abitazione principale del debitore.
La ratio di tale norma è duplice:
- tutelare il debitore esecutato, consentendogli di mantenere il possesso della propria abitazione principale durante il periodo emergenziale;
- tutelare la salute dei soggetti coinvolti nella liberazione degli immobili (custode giudiziario, fabbro, medico, forza pubblica ecc..), considerate le restrizioni alle libertà di movimento e gli obblighi di distanziamento e isolamento sociale.
La norma è tutt’altro che chiara, quindi i tribunali non hanno adottato prassi uniformi (solito malcostume italiano).
Proviamo a fare chiarezza.
La sospensione delle procedure esecutive si applica soltanto agli immobili che costituiscono abitazione principale del debitore.
Di conseguenza, non tutte le aste sono state (o saranno) sospese.
In particolare, la sospensione NON si applica a:
- immobili che non costituiscono abitazione principale del debitore, ad es. seconde case o appartamenti di proprietà di garanti (ovvero di soggetti diversi dal debitore principale, il quale magari abita in affitto o nella casa di proprietà della moglie non debitrice)
- unità residenziali di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
- immobili non residenziali: uffici, negozi, autorimesse, magazzini, ecc.)
Cosa si intende per “abitazione principale” del debitore?
Con il termine “abitazione principale” si intende il luogo in cui il debitore ha la propria residenza e dimora abituale (quindi si fa riferimento allo stato di occupazione e non ai requisiti inerenti la “prima casa”, che hanno invece carattere fiscale).
Un immobile costituisce “abitazione principale” in presenza di tre requisiti fondamentali:
- Il possesso e/o la proprietà (o altro diritto reale, come ad esempio l’usufrutto o la proprietà superficiaria).
- La residenza anagrafica (del debitore e/o del suo nucleo familiare).
- La dimora abituale (che deve essere continuativa e che va dimostrata, ad esempio con il pagamento periodico delle utenze).
Un paio di esempi pratici.
Il debitore ha acquistato l’unico immobile di sua proprietà con i benefici prima casa, vi ha trasferito la residenza anagrafica ma continua a vivere con i genitori.
Oppure l’esecutato è proprietario di un’unica abitazione, concessa in locazione a terzi, e vive a sua volta in un immobile da esso condotto in locazione.
In questi casi, secondo l’orientamento ad oggi prevalente, la procedura esecutiva non si sospende perché l’immobile pignorato non è materialmente adibito ad abitazione principale del debitore (che dimora, stabilmente o prevalentemente, altrove).
Decreto di trasferimento
Che succede nei casi in cui l’aggiudicazione sia avvenuta prima dell’entrata in vigore della norma (30/04/2020)?
Anche qui, non c’è un’interpretazione univoca.
- Alcuni tribunali hanno ritenuto che la sospensione della procedura precluda in toto la pronuncia del decreto di trasferimento.
- Altri hanno ritenuto di poterlo emettere, rimanendo tuttavia paralizzate sino al 31/10/2020 le attività di liberazione dell’immobile.
- Altri ancora hanno ritenuto che la sospensione della procedura non interferisca con il decreto di trasferimento (che quindi può essere emesso), ma che comunque debba comunque trovare applicazione il disposto di cui all’art. 103 del D.L. 18/2020, secondo cui “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1° settembre 2020”.
Opportunità
Fino a fine 2020 ci saranno in asta soltanto immobili liberi, ovvero immobili che non costituiscono “abitazione principale” e quindi non sono occupati dal debitore.
