Una delle prime cose da verificare quando si valuta un immobile all’asta è il suo stato di occupazione.
Devi sapere che un contratto di affitto è opponibile all’aggiudicatario (cioè resta valido nei suoi confronti) soltanto se è stato registrato prima della trascrizione del pignoramento.
In questo caso:
- il conduttore ha il diritto di occupare l’immobile fino alla scadenza;
- l’aggiudicatario incassa il canone di affitto a partire da quando riceve il decreto di trasferimento (cioè da quando diventa proprietario, subentrando al debitore nel contratto di locazione).
Invece un contratto non è opponibile all’aggiudicatario (cioè non ha valore nei suoi confronti) se non ha data certa anteriore al pignoramento.
In questo caso il conduttore non ha più il diritto di occupare l’immobile.
Questo è l’ABC da sapere in materia di contratti di locazione ed esecuzioni immobiliari.
*****
Ma l’argomento non si esaurisce qui.
Ti faccio un esempio.
Contratto di locazione abitativa 4+4 opponibile all’aggiudicatario
Normalmente, senza disdetta comunicata almeno 6 mesi prima della scadenza il contratto si rinnoverebbe tacitamente per altri 4 anni.
Ma cosa succede in una procedura esecutiva?
– Il tacito rinnovo si attiva comunque?
– Il custode giudiziario deve dare disdetta?
Si tratta in effetti di domande piuttosto ricorrenti.
Diciamo subito che in una procedura esecutiva il custode subentra al debitore nel contratto di locazione, quindi acquisisce la facoltà di esercitare (o meno) la disdetta.
Esistono diversi scenari.
Se il pignoramento arriva prima dei 6 mesi che precedono la scadenza
Il custode può:
- ESERCITARE la disdetta (se autorizzato dal giudice): il contratto cesserà alla scadenza;
- NON ESERCITARE la disdetta: il contratto si rinnoverà (perchè il tacito rinnovo deriva da una condizione già prevista nel contratto stesso).
Se il pignoramento non arriva prima dei 6 mesi che precedono la scadenza
- il contratto si rinnoverà automaticamente.
Rinnovi successivi al primo
Se dopo il primo quadriennio la locazione viene rinnovata (sempre su autorizzazione del giudice) essa può durare soltanto fino al termine della procedura esecutiva, poi si estingue per legge.
*****
In base a quali criteri il giudice autorizza (o meno) il rinnovo della locazione?
Il giudice deve salvaguardare gli interessi della procedura.
Quindi, ad esempio potrebbe autorizzare il rinnovo della locazione in presenza di un canone particolarmente vantaggioso, oppure perchè ciò favorirebbe la conservazione di un immobile che, se libero, potrebbe subire atti predatori o vandalici (magari perchè posto in zona isolata).
Alla prossima
Domenico
*****
P.S.: hai domande su questo argomento?
Scrivile nei commenti!
