IMMOBILI DI PROVENIENZA DONATIVA: COSA RISCHIA L’ACQUIRENTE

Rischi immobile

Quando si acquista un immobile bisogna verificare se il venditore ha ricevuto il bene per donazione, e se nei trasferimenti precedenti c’è stata una donazione. 

Chi acquista un immobile donato, infatti, potrebbe subire un’azione rivendicativa di eredi legittimari volta alla restituzione del bene. 

Bisogna distinguere tra i seguenti casi.

Il donante è ancora vivente

L’azione di restituzione del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario può essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni.

Il donante è deceduto da meno di 10 anni

In questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:

  1. il donante alla sua morte non ha lasciato beni sufficienti a coprire la quota dell’asse ereditario spettante agli eredi legittimari (che non può essere intaccata neppure dalle disposizioni testamentarie);
  2. il venditore (che aveva ricevuto il bene per donazione) non ha nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi;
  3. non sono ancora decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta.

Il donante è deceduto da più di 10 anni

Se entro 10 anni dalla morte del donante non viene trascritta una domanda di riduzione, l’acquirente non corre rischi perché interviene la prescrizione.

Sono decorsi più di 20 anni dalla data della donazione 

Se entro 20 anni dalla trascrizione della donazione non c’è stata opposizione del coniuge o di parenti in linea retta l’azione di restituzione è impercorribile, che il donante sia ancora in vita o meno. 

Riepilogando, per valutare i rischi connessi all’acquisto di un bene pervenuto al venditore per donazione occorre verificare:

  1. se il donante è in vita;
  2. il decorso dei termini sopra indicati;
  3. l’eventuale avvenuta trascrizione di domande di riduzione;
  4. se gli eredi legittimi hanno rinunciato all’eredità.

Altre opportune verifiche:

  • Deve trattarsi di donazioni dirette. L’azione di restituzione contro i donatari o contro i terzi acquirenti non si può fare se l’immobile non proviene da una donazione diretta. Ad esempio quando in sede di acquisto interviene un soggetto terzo rispetto all’acquirente al fine di pagarne il prezzo).
  • La possibile sopravvenienza di legittimari. Se non ci sono legittimari (ad esempio il donante è celibe e non ha figli) il pericolo connesso a un acquisto può ritenersi altamente improbabile.
  • La consistenza del patrimonio del donatario. Il rischio deve ritenersi tanto minore quanto più consistente sia il patrimonio del donatario/venditore rispetto al bene donato che ci si appresta ad acquistare. Prima di agire in restituzione contro i terzi acquirenti, infatti, i legittimari lesi avranno l’onere di aggredire il patrimonio del donatario.

Come tutelarsi

Quando si acquista un immobile di provenienza donativa la stipula di un’assicurazione è il modo più efficace per tutelarsi dal rischio di subire un’azione di restituzione da parte di terzi legittimari. 

La polizza si può stipulare al momento della donazione oppure quando il donatario vende l’immobile ad un acquirente terzo.

Aste immobiliari: che peso dare alla provenienza donativa

Il più recente orientamento della giurisprudenza sembra stabilire che l’acquisto in asta di un immobile donato non comporta particolari rischi.

Il rischio dell’azione rivendicativa pare interessare soltanto chi abbia acquistato direttamente dal donatario/venditore, e quindi non l’aggiudicatario (che diventa proprietario in forza di un trasferimento coattivo e non negoziale).

Molte banche sono ormai disposte a finanziare l’acquisto in asta di un immobile donato, ritenendo superato il problema della donazione (perché di fatto è come se si acquistasse da un soggetto terzo, quale è il tribunale). 

Domenico Sinatra
Domenico Sinatra

Architetto. Consulente. Formatore. Blogger.

Sono anche CTU presso il Tribunale di Torino e Valutatore Immobiliare certificato UNI 11558:2014 di Livello Avanzato.

 

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