Prima di vendere un immobile ricevuto per successione ereditaria il venditore deve provvedere all’accettazione dell’eredità e alla sua trascrizione.
Si tratta di un passaggio che gli eredi devono necessariamente compiere per acquisire effettivamente la proprietà del bene.
Altra cosa è la denuncia di successione (e la trascrizione del relativo certificato), che ha finalità esclusivamente fiscali.
L’accettazione dell’eredità può essere espressa o tacita.
C’è accettazione espressa quando il chiamato all’eredità dichiara davanti a un notaio di accettare l’eredità stessa (è l’opzione più costosa ma è opportuna se nell’asse ereditario ci sono anche altri beni).
C’è accettazione tacita quando ad esempio il chiamato all’eredità vende o concede in ipoteca beni ereditari. In questo caso l’accettazione dell’eredità è automatica. Il notaio fa eseguire due trascrizioni – prima l’accettazione e poi la vendita o l’ipoteca – ma non è necessario stipulare un apposito atto, quindi si tratta di una soluzione più economica.
Cosa succede se manca la trascrizione dell’accettazione dell’eredità?
1) E’ possibile che una persona sia erede solo apparentemente.
Ad esempio, ciò accade nel caso in cui i figli del defunto si considerino eredi, mentre il defunto stesso aveva disposto a favore di una terza persona (che quindi è il vero erede) con un testamento che viene scoperto in seguito.
Chi acquista dall’erede apparente tratta con un non proprietario, quindi rischia di vedersi rivendicare la proprietà dell’immobile dall’erede vero.
Se però viene trascritta l’accettazione dell’eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista da quest’ultimo non avrà problemi, anche nei confronti dell’erede vero.
Insomma, prevale chi trascrive l’accettazione per primo.
2) Chi acquista un immobile da un erede che non ha trascritto la propria accettazione, stipula un atto la cui trascrizione non è efficace.
Di conseguenza, non producono effetti nemmeno le successive iscrizioni e trascrizioni a carico dell’acquirente (es. ipoteche, compravendite, ecc.).
L’inefficacia della successiva formalità può essere evitata con la trascrizione tardiva dell’accettazione di eredità.
E’ evidente, quindi, che la trascrizione di accettazione dell’eredità è importante per “consolidare” l’acquisto e far sì che chi compra dall’erede (o presunto tale) possa avere sicurezza del proprio acquisto.
L’ACQUISTO IN ASTA DI UN IMMOBILE RICEVUTO IN EREDITÀ NON COMPORTA PARTICOLARI RISCHI.
Nella fase istruttoria del procedimento esecutivo viene sempre controllato il rispetto della continuità ventennale delle trascrizioni.
Quindi, nel caso di immobili pervenuti all’esecutato per successione ereditaria, si verifica anche la presenza della trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
Se questa manca, il Giudice dell’Esecuzione sospende la procedura esecutiva in attesa che venga accertata la titolarità della proprietà in capo al “presunto “erede” esecutato; la trascrizione dell’accettazione viene poi disposta nel Decreto di Trasferimento.
Quindi, gli immobili che arrivano in asta non presentano problemi da questo punto di vista.
