Imposta sulla plusvalenza immobiliare
Introduzione
Hai mai preso in considerazione l’idea di investire in immobili, magari partecipando alle aste immobiliari?
Questo settore offre un’opportunità unica per costruire e incrementare il patrimonio.
Tra i tanti aspetti da valutare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare è senz’altro uno dei più importanti.
Molte persone vedono nelle aste la possibilità di acquistare immobili a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato, ma è fondamentale comprendere come questa imposta possa incidere sui profitti.
In questo articolo esploreremo dettagliatamente l’imposta sulla plusvalenza, spiegando quando è dovuta, come si calcola e persino come non pagarla (in modo legale).
Vediamo quindi come tutto questo può essere gestito nell’ambito di un’operazione immobiliare.
Quando è dovuta l'imposta sulla plusvalenza immobiliare
L’imposta sulla plusvalenza immobiliare si applica sull’utile che si genera quando un immobile acquistato a un dato prezzo viene rivenduto a un prezzo superiore.
Rappresenta uno dei principali costi da considerare quando si valuta un investimento immobiliare.
La tassazione colpisce soltanto le operazioni speculative, quindi si applica se:
- l’immobile viene rivenduto dopo meno di 5 anni dall’acquisto;
- per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e rivendita l’immobile NON viene adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2° grado).
N.B.: con il termine “abitazione principale” si intende il luogo in cui c’è la residenza e la dimora abituale (che deve essere continuativa e che va dimostrata, ad esempio con il pagamento periodico delle utenze).
Le plusvalenze immobiliari realizzate dalla vendita di terreni edificabili sono sempre tassate.
Come si calcola l'imposta sulla plusvalenza immobiliare
La plusvalenza da tassare si ottiene come differenza tra il prezzo di rivendita e ogni costo sostenuto per acquistare e migliorare il bene.
I costi idonei a diminuire l’imposta sono dunque quelli funzionali all’acquisto e quelli incrementativi.
Nelle aste immobiliari i costi funzionali all’acquisto sono:
- il prezzo di aggiudicazione;
- tutte le spese relative all’asta (cancellazione formalità, onorario del Delegato, ecc.);
- l’imposta di registro o l’IVA;
- le imposte ipotecarie e catastali;
- gli arretrati condominiali;
- i costi dell’eventuale mutuo.
I costi incrementativi sono quelli che aumentano il valore dell’immobile, come ad esempio:
- le spese di ristrutturazione;
- la regolarizzazione di eventuali abusi edilizi;
- le spese di manutenzione straordinaria.
Non sono incrementativi i costi di manutenzione ordinaria e quelli di gestione (ad esempio l’IMU).
Qualche dubbio può porsi per gli arretrati condominiali lasciati dall’esecutato, per le provvigioni dell’agenzia in rivendita e per l’home staging, perché non si tratta di spese direttamente funzionali all’acquisto nè di spese incrementative in senso stretto.
Poiché si tratta di costi che riducono il reddito del venditore e che sono funzionali proprio al conseguimento di quel reddito, alcuni notai (non tutti) li considerano comunque idonei a ridurre la base imponibile da tassare.
Esempio di calcolo della plusvalenza immobiliare
Costi funzionali all’acquisto
- Prezzo di aggiudicazione € 50.000
- Imposta di registro € 1.900
- Ipotecarie e catastali € 100
- Cancellazione formalità € 300
- Quota onorario del Delegato € 700
- Arretrati condominiali € 2.000
Totale costi di acquisto € 55.000
Costi incrementativi
- Ristrutturazione € 13.500
- Sanatoria abusi edilizi € 1.000
- Manutenzione straordinaria € 500
Totale costi incrementativi € 15.000
**********
Prezzo di rivendita = € 100.000
Costi = € 55.000 + € 15.000 = € 70.000
**********
Calcolo imposta
Plusvalenza immobiliare = prezzo rivendita – costi
€ 100.000 – € 70.000 = € 30.000
Applicando l’imposta sostitutiva del 26%, la cifra da pagare sarà:
€ 30.000 x 26% = € 7.800
Scelta della modalità di tassazione
Esistono due opzioni alternative:
- IRPEF;
- imposta sostitutiva al 26%.
Puoi scegliere di volta in volta quella più conveniente.
IRPEF
La plusvalenza immobiliare è riconducibile alla categoria “redditi diversi”, quindi si cumula agli altri redditi (da lavoro, da pensione, ecc.) ed è tassata con le aliquote previste per i diversi scaglioni di reddito.
Dato che l’aliquota minima per la tassazione IRPEF è al 23% per redditi fino a 15.000 euro (ad ottobre 2023), per chi percepisce redditi da lavoro è quasi sempre conveniente scegliere l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%.
Imposta sostitutiva al 26%
Si tratta quasi sempre della soluzione più conveniente.
In questo caso, al rogito il notaio assume la funzione di sostituto d’imposta e incassa il relativo importo da versare all’Erario.
Come non pagare l'imposta sulla plusvalenza
Esistono 2 modi del tutto legali per non pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare:
- vendere l’immobile dopo almeno 5 anni dall’acquisto (nel frattempo è possibile metterlo a reddito);
- adibirlo ad abitazione principale per sé o per i propri familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e rivendita (se per esempio tale periodo è di 8 mesi, per 4 mesi + 1 giorno).
Strategie di ottimizzazione fiscale
Per ottimizzare gli aspetti fiscali, oltre all’imposta sulla plusvalenza immobiliare esistono altre strategie e possibilità da tenere in considerazione.
Ad esempio, dotarsi di un vestito giuridico (ovvero costituire una società immobiliare) potrebbe offrire altri vantaggi in termini di tassazione, e soprattutto consentirebbe di mettere in sicurezza i beni personali.
Naturalmente, la diversificazione del portafoglio immobiliare può contribuire a ridurre il rischio complessivo.
Inoltre, non vanno trascurate le agevolazioni fiscali attualmente disponibili in campo immobiliare.
Ovviamente le strategie fiscali possono variare in base a fattori individuali e all’evoluzione delle norme.
Pertanto, è consigliabile consultare un professionista esperto in materia fiscale o un commercialista. Questi esperti possono aiutarti a valutare le tue opzioni specifiche e a pianificare una strategia fiscale su misura per le tue esigenze e i tuoi obiettivi.
Conclusioni
Comprendere come funziona l’imposta sulla plusvalenza immobiliare è fondamentale per chiunque voglia acquistare beni immobili a scopo speculativo, sia alle aste giudiziarie che sul mercato libero.
Questa imposta può infatti incidere in modo significativo sui profitti, anche se, come abbiamo visto, esistono modi legali per minimizzarla o addirittura azzerarla.
La conoscenza delle leggi fiscali è un vantaggio indiscutibile, sia per chi è alle prime armi e vuole acquistare un immobile a prezzo ribassato alle aste giudiziarie, sia gli investitori più esperti che intendano ottimizzare i propri rendimenti.
Una corretta valutazione preventiva dei costi e un’adeguata pianificazione fiscale sono le chiavi per il successo nel settore immobiliare.
Queste specifiche competenze possono senz’altro aiutarti a massimizzare i tuoi guadagni, ma anche ad evitare sgradite sorprese nel processo di acquisto e rivendita.
Come avrai intuito, le competenze sono le risorse più preziose che puoi avere a disposizione nel campo degli investimenti immobiliari.
Una formazione adeguata e un costante aggiornamento sono e saranno sempre requisiti indispensabili per raggiungere i tuoi obiettivi.
