Come cambia la liberazione degli immobili (2 punti chiave)

La liberazione degli immobili venduti all’asta è un aspetto di fondamentale importanza.

Cambia la procedura di liberazione degli immobili

Introduzione

Quando si partecipa a un’asta, lo stato di occupazione dell’immobile rappresenta uno degli aspetti fondamentali da tenere in considerazione.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato, infatti, è essenziale comprendere che l’occupante potrebbe vantare diritti specifici, ad esempio derivanti da un contratto di locazione opponibile alla procedura.

In altre parole, un contratto opponibile alla procedura mantiene la sua validità anche nei confronti dell’aggiudicatario.

Un esempio concreto è l’inquilino con un contratto di locazione opponibile, il quale ha il diritto di continuare ad abitare nell’immobile fino alla scadenza del contratto, a condizione di versare il canone all’aggiudicatario.

Quello che succede, infatti, è che l’aggiudicatario subentra nel contratto (che resta valido a tutti gli effetti) al posto dell’esecutato.

Tuttavia, nel caso in cui non esista un contratto opponibile, ad esempio quando il bene è occupato da un soggetto senza titolo o dallo stesso esecutato, si rende necessario procedere alla liberazione degli immobili.

La recente Riforma Cartabia ha introdotto significativi cambiamenti da questo punto di vista, semplificando la procedura e accorciando i tempi, per garantire una maggiore tutela dell’aggiudicatario.

La Riforma Cartabia e le nuove norme

La procedura di liberazione degli immobili rappresenta una delle fasi più delicate e rilevanti nel contesto delle esecuzioni immobiliari.

In questo articolo, esamineremo in dettaglio le modifiche apportate a questa procedura dalla Riforma Cartabia, introdotta con il Decreto Legislativo n. 149/2022, la quale ha l’obiettivo di migliorare l’efficienza e la rapidità delle aste giudiziarie.

L’entrata in vigore delle nuove norme

È fondamentale comprendere a partire da quando le nuove norme trovano applicazione.

Le disposizioni della Riforma Cartabia si applicano esclusivamente ai procedimenti avviati a partire dal 1° marzo 2023 in poi.

Ciò significa che tali norme riguardano i procedimenti in cui la notifica del pignoramento è stata effettuata il 1° marzo 2023 o successivamente.

I procedimenti già in corso al 28 febbraio 2023 continueranno ad essere regolati dalle disposizioni preesistenti.

La liberazione degli immobili pre-riforma

In passato, se l’immobile era occupato da persona senza titolo o dall’esecutato, l’aggiudicatario aveva la facoltà di richiedere che la liberazione avvenisse a cura e spese della procedura. 

Questa richiesta, tuttavia, doveva essere formalmente presentata entro un periodo di tempo specifico, compreso tra l’aggiudicazione e l’emissione del decreto di trasferimento. 

In caso contrario, l’onere e la responsabilità della liberazione sarebbero ricaduti sull’aggiudicatario.

Inoltre, la liberazione doveva essere eseguita entro un preciso intervallo temporale, compreso tra i 60 e i 120 giorni a partire dalla data di emissione del decreto di trasferimento. 

Di conseguenza, la procedura pre-riforma aveva delle cadenze rigorose che gli interessati dovevano rispettare.

La nuova procedura di liberazione degli immobili

Con l’entrata in vigore della Riforma Cartabia, la procedura di liberazione degli immobili ha subito modifiche significative volte a renderla più efficiente.

L’ordine di liberazione viene ora emesso dal giudice dell’esecuzione contestualmente al decreto di trasferimento, senza necessità di una specifica istanza da parte dell’aggiudicatario.

Non è più nemmeno necessaria l’attesa del termine di 60 giorni dal decreto di trasferimento per l’avvio delle operazioni di sgombero.

Queste semplificazioni eliminano alcuni adempimenti formali di fatto non necessari e abbreviano considerevolmente i tempi.

Va comunque notato che esiste ancora la possibilità di chiedere al giudice di esonerare il custode per gestire la liberazione dell’immobile in prima persona, qualora questa opzione sia ritenuta preferibile.

Scenari di liberazione

Come già menzionato, la nuova procedura di liberazione degli immobili presenta diversi vantaggi, tra cui una semplificazione e un’accelerazione della procedura esecutiva, oltre a una maggiore tutela per l’aggiudicatario.

Esistono tre scenari principali a seconda dello stato di occupazione:

Immobile occupato da terzi senza titolo opponibile

In questa situazione, l’ordine di liberazione deve essere emesso prima dell’ordinanza di autorizzazione alla vendita.

Immobile occupato dall’esecutato in adempimento

La liberazione può avvenire solo contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento, senza richiedere ulteriori istanze da parte dell’aggiudicatario.

Non è più necessaria la notifica del decreto di trasferimento né l’attesa del termine di 60 giorni.

L’ordine di liberazione viene emesso dal G.E. (Giudice dell’Esecuzione) con provvedimento separato ma contestuale al decreto di trasferimento.

Immobile occupato dall’esecutato in inadempimento

In caso di gravi inadempimenti del debitore, come l’ostacolo alle visite dei potenziali acquirenti o la mancata manutenzione dell’immobile, la liberazione può avvenire in qualsiasi momento su ordine del Giudice.

Informazioni chiave sugli immobili all'asta

Nel processo di acquisto degli immobili all’asta, uno degli aspetti imprescindibili è la disponibilità di informazioni dettagliate e accurate.

Gli investitori devono essere pienamente informati sullo stato giuridico dell’immobile, inclusi tutti i dettagli relativi all’occupazione.

Queste informazioni sono fondamentali, pertanto valutare le perizie nel modo corretto è di vitale importanza.

Partecipare a un’asta senza aver compreso appieno la perizia è uno degli errori più gravi che si possano commettere in questo settore.

I recenti cambiamenti alla procedura di liberazione sono rilevanti, quindi è importante che i potenziali acquirenti acquisiscano al riguardo una piena consapevolezza.

Le visite all’immobile restano un passaggio essenziale in questo contesto, perchè consentono di esaminare l’immobile in anticipo, valutando anche lo stato di occupazione.

Naturalmente questi aspetti vanno sempre e comunque verificati sulla perizia e sull’avviso di vendita.

Questo approccio consente agli investitori di prendere decisioni informate e di pianificare con maggiore sicurezza il proprio investimento immobiliare.

Conclusioni

La Riforma Cartabia introduce una serie di vantaggi che possono avere un impatto positivo sul settore delle aste immobiliari.

In particolare, la semplificazione della procedura di liberazione degli immobili rappresenta una notizia estremamente positiva per gli investitori.

Prima dell’entrata in vigore di questa riforma, l’obbligo di presentare istanze specifiche per ottenere la liberazione e la necessità di aspettare i tempi giudiziali potevano rallentare notevolmente il processo, creando incertezza e ritardi.

La nuova procedura, caratterizzata dall’emissione automatica dell’ordine di rilascio, semplifica notevolmente le operazioni.

Gli acquirenti possono ora procedere con maggiore sicurezza, sapendo che la liberazione dell’immobile sarà gestita in modo più efficiente, senza sorprese o ritardi imprevisti.

La maggiore tutela dell’aggiudicatario è un elemento cruciale introdotto dalla Riforma, ed è stato accolto con grande interesse e apprezzamento.

Questo contribuirà a rendere il mercato delle aste immobiliari ancora più interessante e conveniente.

In sintesi, la Riforma Cartabia rappresenta un passo importante verso un settore delle aste immobiliari più trasparente, efficiente e favorevole agli investitori.

Domenico Sinatra
Domenico Sinatra

Architetto. Consulente. Formatore. Blogger.

Sono anche CTU presso il Tribunale di Torino e Valutatore Immobiliare certificato UNI 11558:2014 di Livello Avanzato.

 

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