Usufrutto e nuda proprietà
Introduzione
Il settore degli investimenti immobiliari è un campo vasto e complesso.
Tra le varie opzioni a disposizione esistono l’usufrutto e la nuda proprietà, due diritti distinti ma strettamente collegati.
Insieme, essi compongono infatti la piena proprietà.
In questo articolo ne esaminiamo le caratteristiche e parliamo di come è possibile utilizzarli in modo strategico negli investimenti immobiliari.
Che tu sia un investitore inesperto in cerca di opportunità di crescita o un investitore navigato, approfondire questi aspetti ti aiuterà a perfezionare la tua strategia nel settore delle aste immobiliari.
Cos'è l'usufrutto
Si tratta di un diritto che consente a un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti.
Per molti aspetti, è simile alla piena proprietà.
A parte il divieto di modificarne la destinazione, infatti, l’usufruttuario può utilizzare l’immobile per sé o affittarlo, sostenendo le imposte e la manutenzione ordinaria.
La manutenzione straordinaria rimane invece a carico del nudo proprietario.
Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo:
- per le persone fisiche non può durare oltre la vita del primo usufruttuario;
- per le persone giuridiche non può durare più di 30 anni.
Alla morte dell’usufruttuario, o alla scadenza del termine previsto per le persone giuridiche, esso si riunisce con la nuda proprietà, ripristinando così la piena proprietà.
Questa caratteristica fondamentale è strettamente legata alla persona del primo usufruttuario, il cui decesso comporta la cessazione del diritto.
Anche se nel frattempo questo fosse stato ceduto a terzi.
Cos'è la nuda proprietà
E’ un istituto giuridico che consiste nella separazione della proprietà di un bene dal diritto del suo godimento.
In altre parole, il nudo proprietario è il titolare della proprietà di un bene, ma non ha il diritto di goderne (questo spetta infatti all’usufruttuario).
Come puoi intuire, entrambi questi diritti possono essere venduti, anche all’asta, proprio come la piena proprietà.
Opportunità di investimento
Se sei interessato a fare un investimento immobiliare, queste particolari opzioni offrono diverse opportunità.
In generale, considera che se cerchi un risultato a breve termine la nuda proprietà di solito non è la scelta migliore.
Essa infatti comporta l’attesa dell’estinzione dell’usufrutto, quindi non consente di ottenere rapidamente la disponibilità dell’immobile.
Tuttavia, ragionando a medio o lungo termine l’acquisto della nuda proprietà potrebbe essere una strategia interessante.
Sarebbe come investire in titoli finanziari con l’obiettivo di ottenere un guadagno futuro.
Anche l’acquisto dell’usufrutto può essere vantaggioso, a patto di valutare adeguatamente l’età del primo usufruttuario.
Come sempre, quindi, è necessario fare una pianificazione oculata e chiarire bene lo scopo dell’investimento.
Cosa si può fare con la nuda proprietà
Può essere una soluzione vantaggiosa sia per chi la vende che per chi la acquista.
Venderla riservandosi l’usufrutto consente di ottenere un immediato ritorno economico dall’immobile, senza tuttavia rinunciare al godimento dello stesso.
Questa soluzione, ad esempio, può consentire a una persona anziana di vendere la propria casa e avere un tesoretto per la vecchiaia, pur continuando a vivere nell’immobile.
Acquistarla significa prendere un immobile a un prezzo inferiore a quello di mercato, rinunciando a utilizzarlo nell’immediato ma con la prospettiva di diventarne il proprietario in futuro.
Ad esempio, un giovane può investire una cifra contenuta rispetto ai prezzi di mercato, progettando di sfruttare appieno l’immobile più avanti.
Cosa si può fare con l’usufrutto
Anche questa può essere una soluzione interessante, ma è importante valutare attentamente i pro e i contro prima di procedere.
Acquistare l’usufrutto può garantire diversi vantaggi:
- facoltà di godere del bene in modo pieno e completo;
- possibilità di rivendere il diritto o di affittare l’immobile percependo un canone di locazione;
- ridurre i costi di gestione, perchè le spese straordinarie restano a carico del nudo proprietario.
Vendere l’usufrutto può invece garantire i seguenti vantaggi:
- ottenere subito un capitale;
- beneficiare in futuro di un aumento di valore (in prima persona o gli eredi) acquisendo un giorno la piena proprietà;
- ridurre i costi di gestione, perchè la manutenzione ordinaria resta a carico dell’usufruttuario.
Valutazione economica
Il valore dei questi diritti dipende da diversi fattori, tra cui:
- il valore di mercato dell’immobile
- l’età dell’usufruttuario
- l’aspettativa di vita dell’usufruttuario
Si tratta di valori che cambiano nel tempo in quanto basati sull’aspettativa di vita dell’usufruttuario, determinata su base statistica in base all’età attuale.
Il valore dell’usufrutto tende infatti a diminuire con il passare degli anni, proprio perchè è strettamente correlato all’età dell’usufruttuario.
Più l’usufruttuario è giovane, maggiore sarà il periodo di attesa prima che il diritto si estingua.
Il valore della nuda proprietà, invece, aumenterà di conseguenza:
- fatto 100 il valore di mercato dell’immobile, se l’usufrutto vale 70 la nuda proprietà vale ovviamente 30;
- dopo qualche anno il valore del primo scenderà ad esempio a 40, di conseguenza il relativo valore della seconda salirà a 60.
E così via.
Conclusioni
Questi particolari diritti immobiliari, anche se non molto conosciuti, sono potenzialmente vantaggiosi nel contesto degli investimenti immobiliari.
Soprattutto se considerati come parte di una strategia di diversificazione del portafoglio.
La scelta tra i due dipende dagli obiettivi finanziari e dalla strategia di investimento, a breve o a medio-lungo termine.
È comunque fondamentale comprendere appieno le implicazioni di ciascuna opzione e considerare attentamente l’età dell’usufruttuario.
